Une rénovation majeure représente un investissement important, et la TPS comme la TVQ payées sur les travaux gonflent rapidement la facture. Ce que beaucoup de propriétaires ignorent, c’est que le gouvernement prévoit un remboursement partiel de ces taxes lorsque la rénovation transforme substantiellement l’habitation. Si votre projet respecte certaines conditions, vous pourriez récupérer plusieurs milliers de dollars. Ce guide explique en langage clair ce qu’est une rénovation majeure au sens fiscal, les conditions d’admissibilité, les montants récupérables, les délais à respecter et la façon de présenter votre demande au Québec.
Bien comprendre ce mécanisme avant de lancer les travaux peut représenter une économie substantielle à la fin de votre projet.
L’essentiel en bref
Voici les points clés à retenir avant d’entrer dans les détails :
- Le remboursement vise la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) payées sur les travaux de rénovation majeure.
- Pour être admissible, la rénovation doit toucher au moins 90 % de l’intérieur de l’habitation (la fameuse règle du 90 %).
- L’habitation doit servir de résidence principale et vous devez en être le premier occupant après les travaux.
- Le remboursement maximal atteint 6 300 $ pour la TPS et environ 9 975 $ pour la TVQ, selon la juste valeur marchande.
- La demande doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la fin des travaux.
Qu’est-ce qu’une rénovation majeure aux yeux du fisc ?
La notion de rénovation majeure au sens fiscal est plus stricte que ce que la plupart des gens imaginent. Refaire une cuisine et une salle de bain, même pour un montant important, ne suffit généralement pas. Pour les autorités fiscales, il faut une véritable reconstruction substantielle : la quasi-totalité de l’intérieur du bâtiment doit être retirée ou remplacée.
Concrètement, on parle de la règle du 90 %. Au moins 90 % de l’intérieur de l’habitation existante (avant les travaux) doit avoir été enlevé ou remplacé pour que la rénovation soit considérée comme majeure. Les éléments structuraux essentiels, eux, peuvent être conservés sans nuire à l’admissibilité.
Voici ce qui entre, ou non, dans le calcul du 90 % :
- Compté dans le calcul : la surface habitable, soit les pièces de vie, les sous-sols finis et les greniers aménagés
- Conservé sans pénalité : les fondations, les murs porteurs, les planchers et la toiture (les éléments structuraux)
- Exclu du calcul : les garages, les vides sanitaires et les sous-sols non finis
- Cas particulier de l’ajout : un ajout seul ne constitue pas une rénovation majeure, mais s’il accompagne une rénovation déjà majeure, l’ensemble peut être admissible
Cette définition explique pourquoi une transformation complète, comme celles que nous réalisons en rénovation majeure clé en main à Québec, est souvent admissible alors qu’une rénovation partielle ne l’est pas. Un projet qui inclut la réfection d’un sous-sol fini, par exemple, voit cette surface comptée dans le calcul, ce qui peut faire pencher la balance. C’est aussi le cas d’un ajout majeur ou agrandissement combiné à une rénovation substantielle.
Les conditions d’admissibilité au remboursement
Au-delà de la nature des travaux, vous devez remplir des conditions précises pour avoir droit au remboursement partiel de la TPS et de la TVQ.
Les conditions de base à respecter
Quatre exigences fondamentales s’appliquent à toute demande :
- Vous (et chaque copropriétaire, s’il y a lieu) devez être un particulier, pas une société.
- L’habitation doit servir de résidence principale, et non de chalet ou d’immeuble purement locatif.
- Vous devez avoir payé la TPS et la TVQ sur les travaux de rénovation majeure.
- Vous devez être le premier occupant de l’habitation après le début des travaux.
Si la rénovation vise plutôt un sous-sol que vous comptez louer, sachez que les règles diffèrent et qu’un autre mécanisme de remboursement existe pour les immeubles locatifs. Pour ce type de projet, consultez notre page sur la rénovation de sous-sol.
Les seuils de juste valeur marchande
Le montant du remboursement dépend de la juste valeur marchande (JVM) de la propriété une fois les travaux achevés à 90 %. Deux plafonds distincts s’appliquent :
- Pour la TPS : le remboursement devient nul lorsque la JVM atteint ou dépasse 450 000 $.
- Pour la TVQ : le remboursement devient nul lorsque la JVM atteint ou dépasse 300 000 $.
Entre les seuils inférieurs et ces plafonds, le remboursement diminue progressivement. Plus la valeur de la propriété est élevée, plus le montant récupérable rétrécit.
Combien pouvez-vous récupérer ? Montants et calcul
Le remboursement est partiel et soumis à des plafonds. Voici comment il se calcule.
Pour la TPS, le remboursement correspond à 36 % de la taxe payée, jusqu’à un plafond de 6 300 $. Le plein montant s’applique quand la JVM est de 350 000 $ ou moins, puis il diminue jusqu’à zéro à 450 000 $. Pour la TVQ, le remboursement correspond à 50 % de la taxe payée, jusqu’à un plafond d’environ 9 975 $. Le plein montant s’applique quand la JVM est de 200 000 $ ou moins, puis il diminue jusqu’à zéro à 300 000 $.
Prenons un exemple simplifié pour une rénovation majeure dont les travaux taxables totalisent 200 000 $ :
- TPS payée : 200 000 $ × 5 % = 10 000 $
- Remboursement TPS : 10 000 $ × 36 % = 3 600 $
- TVQ payée : 200 000 $ × 9,975 % = 19 950 $
- Remboursement TVQ (selon la JVM, en supposant le plein taux) : jusqu’à environ 9 975 $
- Récupération totale potentielle : jusqu’à environ 13 575 $
Cet exemple est volontairement simplifié. Le calcul réel dépend de la juste valeur marchande exacte de votre propriété et de la nature précise des dépenses taxables. Pour situer ce remboursement dans le budget global de votre projet, consultez notre guide sur le coût de rénovation au pied carré.
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Le délai pour présenter votre demande
Le respect du délai est essentiel : une demande déposée trop tard sera refusée. Vous disposez généralement de deux ans pour présenter votre demande de remboursement. Ce délai commence à courir à partir de la première des dates suivantes : le jour où les travaux de rénovation majeure sont achevés à au moins 90 %, ou le jour où vous (ou un proche) commencez à occuper l’habitation comme résidence principale après le début des travaux.
Une seule demande de remboursement peut être présentée pour l’ensemble des travaux effectués sur un même immeuble. Il est donc important de regrouper toutes vos dépenses admissibles avant de soumettre votre dossier, plutôt que de réclamer au fur et à mesure.
Comment faire votre demande de remboursement
La demande se fait auprès de Revenu Québec, qui administre à la fois le volet TVQ et le volet TPS pour les habitations situées au Québec. Voici les grandes étapes :
- Rassemblez vos pièces justificatives : toutes les factures détaillées des travaux montrant la TPS et la TVQ payées
- Remplissez le bon formulaire : le formulaire FP-2190.P pour une habitation modifiée de façon majeure par le propriétaire
- Estimez la juste valeur marchande : Revenu Québec offre un outil d’estimation à cette fin
- Transmettez votre demande : en ligne via Mon dossier, ou par la poste, dans le délai de 2 ans
- Conservez une copie complète de votre dossier en cas de vérification
Pour les détails officiels et à jour, référez-vous à la publication IN-205 de Revenu Québec. Comme les montants, seuils et formulaires peuvent changer, validez toujours votre situation auprès de Revenu Québec ou d’un comptable avant de finaliser votre budget.
Le rôle de votre entrepreneur dans votre réclamation
Votre entrepreneur général ne remplit pas votre déclaration fiscale, mais il joue un rôle déterminant dans la solidité de votre réclamation. La qualité de votre documentation dépend directement de la rigueur de votre constructeur.
Une réclamation solide repose sur une documentation impeccable, et celle-ci commence sur le chantier, pas chez le comptable.
Un entrepreneur structuré vous remet des factures détaillées et conformes, qui distinguent clairement la TPS et la TVQ payées sur chaque poste de dépense. Ces pièces justificatives sont exactement ce que Revenu Québec exige. Une soumission détaillée dès le départ, comme nous le pratiquons, facilite ensuite le regroupement des dépenses admissibles. Les honoraires de conception comptent aussi parmi les dépenses taxables : notre guide sur le coût d’un plan de rénovation explique ce poste en détail.
Dans certains cas, le constructeur peut même présenter la demande de remboursement pour vous et vous en remettre directement le montant. Cette transparence dans la documentation fait partie de notre vision du service clé en main. Que vous soyez à Québec ou à Lévis et la Rive-Sud, notre équipe assure un suivi documentaire complet de votre projet. Découvrez aussi notre service clé en main pour comprendre comment nous gérons l’ensemble de votre rénovation.
Questions fréquentes sur le remboursement de taxes en rénovation majeure
Déplier
Une rénovation partielle donne-t-elle droit au remboursement ?
Généralement non. Pour être admissible, la rénovation doit respecter la règle du 90 %, c’est-à-dire que la quasi-totalité de l’intérieur de l’habitation doit avoir été retirée ou remplacée. De simples travaux esthétiques, ou même une rénovation importante mais limitée à quelques pièces, ne suffisent habituellement pas. C’est la transformation substantielle de l’ensemble de l’habitation qui ouvre droit au remboursement.
Le remboursement est-il automatique ?
Non, le remboursement n’est jamais automatique. Vous devez en faire la demande activement auprès de Revenu Québec en remplissant le formulaire approprié et en joignant vos pièces justificatives. Aucune somme ne vous sera versée si vous ne présentez pas votre demande dans le délai de deux ans. C’est pourquoi il est important de planifier cette démarche dès la fin des travaux.
Mon entrepreneur peut-il faire la demande à ma place ?
Dans certaines situations, oui. Le constructeur peut présenter la demande de remboursement, mais il doit alors vous remettre directement le montant récupéré ou le porter à votre crédit. Cela dit, la responsabilité de l’admissibilité demeure la vôtre. Nous vous recommandons de valider votre situation avec un comptable ou directement auprès de Revenu Québec.
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Une rénovation majeure réussie commence par une planification rigoureuse et une documentation impeccable. Contactez un entrepreneur général de confiance.
